下层跑火车，上层做仓储→铁路货场实现“垂直生长”

近日，交通运输部等12部门联合印发《推动多式联运高质量发展 优化调整运输结构攻坚行动方案（2026—2030年）》（>>相关链接），明确提出鼓励地方政府推进区域内铁路专用线资源整合重组，支持与铁路运输企业及物流企业开展合营合作，盘活铁路专用线资源。

在广东省深圳国际综合物流枢纽中心项目现场，一片1350亩的铁路用地已完成一场“垂直生长”。脚下，铁路线路投入运营；头顶，四层楼的现代化物流仓库拔地而起。“下层铁路作业、上层智慧仓储”的构想已从图纸走进现实。

建设中的深圳国际综合物流枢纽中心。本文图片由 叶建亮 提供

作为国家发展改革委公布的首批23个国家物流枢纽之一，该项目自2024年1月开工，计划今年下半年投入运营。目前，项目正朝着亚洲单体规模领先、业态多元复合、智能化程度突出的公铁海多式联运综合枢纽目标推进。但比体量更值得关注的，是这个项目破解的制度难题。

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一块地的“垂直切分”

“以前这里就是一片尚未启用铁路货运功能的铁路用地，土地利用率较低。现在你再看，下面铁路线路已经投用，上面已经盖起了四层楼的物流仓库。”项目现场，深圳市深国铁路物流发展有限公司（简称深国铁路公司）总工程师杨进抬头望着深圳国际综合物流枢纽中心，语气里带着几分感慨。

这种“下面跑火车，上面盖仓库”的模式，听起来简单，做起来却卡在了一道制度难题上。铁路用地属国家划拨性质，上盖开发面临土地权属、产权登记、融资抵押等一系列制度空白，全国没有现成实践案例可循。

针对这一痛点，深圳联动广铁集团、深圳国际控股有限公司，探索出一条“分层确权、空间叠加”的全新土地利用路径。该项目于今年8月入选交通运输部发布的2026年交通强国建设试点12个典型案例，是全国唯一由市级部门申报入选的案例。

杨进介绍，所谓“分层确权”，可以理解为对同一宗土地的垂直空间进行权属切分。地面层，即盖下铁路线路及首层配套仓库，产权保留给广铁集团，确保国家级铁路基础设施功能完整和路网资产安全；二层及以上，也就是上盖的多层物流建筑，产权归属合资成立的深国铁路公司，可以依法办理不动产权登记，具备独立资产属性和融资抵押能力。

项目创新探索“铁路（S）+物流用地（W0）”复合用地模式，完成33公顷上盖用地性质调整，在政策框架内创新解决了11米层高单倍计容等政策适配问题。从成效来看，依托原有1350亩铁路用地，项目新增约85万平方米产业空间，其中高标准仓储约60万平方米，土地集约利用率提升近42%，真正实现了铁路核心功能不减损、城市物流承载能力倍增的目标。

货运列车从深圳国际综合物流枢纽中心驶出。

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一场央地携手的合作

土地有了着落，新的问题随之而来：谁来建设，如何运营？

深圳国际综合物流枢纽中心最大的特点之一是实现了深度的央地协同。项目由深圳国际控股有限公司与广铁集团合资成立深国铁路公司作为实施运营主体，构建起“政府统筹引导、铁路输出路网资源、地方国企负责开发运营”的三方协同机制。

在合作模式上，项目采用“铁路设施租赁+获取产业设施产权”的创新安排。广铁集团保留地面层铁路线路及首层配套仓库产权；合资公司通过租赁等方式使用相关铁路设施，并依法取得二层及以上上盖产业设施产权。双方按照协议约定开展合作，形成铁路资源与地方开发运营能力优势互补的格局。

这套机制实现多方共赢：地方政府在土地资源紧张的情况下新增大量优质产业空间；铁路部门在不增加投入的前提下盘活存量土地资产，提升货场作业能力和服务能级；合资公司则通过专业化开发运营，依托铁路资源打造多式联运标杆枢纽，深耕铁路物流领域，培育差异化产品线。

目前，项目已累计签约招商面积超30万平方米，成功引入快运快递、即时零售、餐饮冷链、跨境物流、高端制造等领域头部企业，形成“标杆引领、集群跟进”的示范效应。

03

一个“会思考”的园区

作为国家级物流枢纽，园区的智慧化思路同样值得借鉴。

“我们不想只建一个仓库，还想建一个‘会思考’的园区。”杨进说。按照规划，园区从设计之初就确立了“智慧化园区”目标，以数据驱动全链条协同，围绕生产、安全、能源、服务4个方向同步推进。目前，园区基础信息化系统已部署完成，涵盖视频监控、出入口控制、停车场管理、能耗计量、动环监测等，为智慧化升级打好底座。

在作业环节，园区正在推进无人集卡和自动化龙门吊的投用，集装箱的装卸、转运、堆存将逐步实现自动化运行。未来在自营仓储业务上，还会引入立体货架、无人叉车、堆垛机等设备，进一步提升库内作业效率。

安全是园区的底线。覆盖全场的视频监控系统已经建成，并嵌入AI算法，可自动识别各类异常行为。下一步，园区将叠加动环系统和智慧消防末端传感设备，形成“安防+消防”双重保障体系，实现火情隐患自动预警、应急事件秒级响应。

能源管理在向智慧化要效益。园区已部署能耗计量和机电设备管理系统，可实时采集水电消耗，实现远程抄表。下一步将升级为智能能源管理平台，结合屋顶光伏数据自动识别高耗能设备和不合理用能场景，推动绿色低碳运营。

面向用户的服务也在同步推进。下一步园区将搭建智慧交通调度平台和客服租赁管理系统：交通层面对车辆行驶路线和停靠区域智能调度，实现进出自动识别、车流监测和路径引导；服务层面用户可在线完成咨询、缴费、开票等全流程事项，系统自动生成费用明细并支持一键结算。

“生产高效、安全可靠、绿色低碳、服务优质。”杨进用四个词概括了园区的目标，“我们希望它不只是深圳的一个物流枢纽，也能为全国铁路货场的智慧化改造探一条路。”