物流园从 50%闲置到98%满租密码：这篇文章讲透了

最近跟物流园张经理聊天，他快愁秃了：6万多平的场地和仓库，一半都空着，堆着没人用的托盘和货架。业务员跑断腿找客户，最后咬着牙降了5%租金，结果月底一算，租金收益反倒少了近10万。更糟的是，靠低价招进来的客户，3个月后又跑去更便宜的园区，空坪还是空着。但某物流园的刘经理的故事却相反，他们没打价格战，从“收租的房东”变成“帮企业赚钱的生态管家”，把50%的空置率做到98%满租。

这里面有什么门道，拆开来看其实很简单。

1、先给客户“分个类”：别什么单都接。张经理的园区总遇到一个问题：招来的客户总抱怨“场地不合用”。刘经理园区想的明白，不是客户难伺候，是没找对人。花点时间去梳理周边3公里的企业需求，精准锁定客户；如做电商的公司，尤其搞618、双11大促的，临时需要仓储和装卸场地，租期1-3个月，对租金不算敏感，但最怕“装卸慢”，货堆在门口多等一天，就是一天的损失；区域城配公司，不用长期租整块场地，需要几个24小时卸货的中转位，能用上叉车（自己买太贵，临时找又麻烦）；刚起步的贸易公司，只需要50-200平的小隔间放库存，租期灵活点，能月付最好，刚创业不想把钱都押在租金上。这三类客户有个共同点，比起“租金降5%”，他们更在意“场地能不能解我燃眉之急”“能不能帮我省点事”。找对类似这群人，后面的路就顺了。

2、不租“仓库”，卖“赚钱方案”。传统物流园总想着“我场地便宜，客户自然来”，但现在的企业光便宜没用，能帮着多赚钱、少操心才是王道（既省钱又赚钱还少操心）。刘经理的园区，是把“租空间”改成了“送增长”。不盯着租约签多久，而是琢磨，企业在这园区能不能接到更多订单？成本能降多少？效率能提多高？当园区成了企业生意里“离不开的一环”，满租不过是水到渠成的事。

3、四招变身“企业加油站”，造生态，给赋能。

第一招：给订单，让企业“追着来”。订单是企业生存的命根子。园区不做二房东，反倒成了“订单中介”甚至“大客户”。搭个区域集采平台，把零散的运输需求打包分给园里的物流公司；梳理园内生产企业的上下游，把供应商、分销商都拉进来搞“前仓后厂”，企业来这儿，不是单纯租仓库，是来“近水楼台”接生意的。有订单兜底，企业自然挤破头想进。

第二招：给工具，帮企业“省成本”。光有订单不够，还得让企业在园区“轻装上阵”。园区当起“企业服务商”，从钱到资源全链路帮着降本：金融上，联合银行搞“仓单质押”“运费保理”，中小物流企业融资不再难；技术上统一搭智慧管理平台（WMS、TMS、OMS系统全配齐），低价甚至免费给企业用，帮他们搞数字化；能源上建集中充电桩、加氢站，谈下便宜的能源价，对正在换新能源车的车队来说是刚需；人才上和职校合作定向培养，定期搞培训，企业招人省心，培训成本也省了。企业算过账，租金没便宜多少，但综合成本降了20%，比单纯图便宜多了。

第三招：搭圈子，让园内“自己玩”。园区把企业变成了“邻居兼队友”。以前各干各的，现在互相成了客户。定期办供需对接会，专线公司能找到落货的快递公司，车队能对接需要仓配的电商；再搞个企业联盟，共享叉车、共享员工、一起配送，园内循环起来了，企业离了园区反倒“不方便”。这种网络效应，才是最大的护城河。

第四招：暖人心，抓住“关键人”。园区连“司机和企业主”的体验都做到了极致。司机之家的宿舍干净、饭菜实惠、淋浴洗衣，娱乐全齐，司机满意了，物流企业招人留人都容易，自然愿意扎根；一站式政务中心，工商税务、违章处理不用跑外面；便利店、咖啡厅、健身房这些配套也齐全，老板和员工待着舒服，对园区的好感度蹭蹭涨。

4、新旧物流园的差距：差距在“卖什么”。以前比的是“谁租金低、位置好”，现在拼的是“谁能帮企业多赚钱”。

      那个从50%到98%满租的园区，不过是想明白了，存量时代，企业要的不是仓库，是增长的确定性；园区要的不是租约，是企业离不开的依赖。“租金便宜”只能吸引客户一时，“能帮我赚钱、减少麻烦”才能让他们长期留下根本。当空间不再是唯一卖点，当“帮企业赚钱”成了核心竞争力，满租不过是顺带的结果。

   如果你的园区也有空置率高的问题，不如先花点统计下：闲置的场地是长期空着，还是偶尔空几天？再想想周边客户的需求：附近有电商园，就试试做临时仓储位；有很多小公司，就隔成小隔间。先找对方向，再动手改造，比盲目降价管用多了。欢迎同行探讨交流？